Брокеридж торговых центров

Обзор основных задач, этапов и результатов брокериджа торговых центров.

Существует два варианта управления торговым центром:

• с созданием собственной команды;
• с привлечением сторонних профессионалов.

Второй вариант выгоден тем, что компании, специализирующиеся на разработке, продвижении и управлении торговыми центрами, имеют опыт в этой деятельности, наработанные контакты арендаторов, представления о том, что происходит на рынке, оптимальные формы договоров, в курсе свежих тенденций. Именно эта деятельность — услуги посредника в сфере аренды недвижимости (в том числе торговых площадей) — и называется брокеридж.

Основные задачи брокериджа:

• разработка конкурентоспособной и уникальной концепции торгового центра;
• выбор целевой аудитории и основного ценового направления;
• подбор пула арендаторов в соответствии с концепцией, выбранными ЦА и ценовой категорией в максимальном количестве сегментов рынка (магазины одежды и обуви, магазины электроники и связи, продуктовые супермаркеты, фудкорт, точки импульсных покупок, магазины косметики и парфюмерии, мебельные центры, развлекательные компании и так далее);
• проработка оптимального уровня арендных ставок;
• ведение переговоров с арендаторами: заинтересовывание, проработка условий договора, заключение сделки;
• консалтинг на всех этапах работы.

Брокеридж торговых центров, этапы:

Всю брокерскую деятельность в сфере разработки и поддержания ТЦ можно разделить на 4 основных этапа:

1. Анализ рынка и маркетинговые исследования.

На этом этапе брокеры осуществляют как можно более полный анализ выбранной под ТЦ площади — оценивают пешеходный и автомобильный трафик, исследуют насыщенность района конкурентными ТЦ, выявляют их доходность, сильные и слабые стороны, определяют уровень дохода основного предполагаемого потока посетителей. На основании полученных данных осуществляется следующий этап:

1. Проработка торговой концепции.

Новый торговый центр должен отличаться от ближайших, иметь уникальную для района направленность, обладать «изюминкой», привлекающей посетителей. В соответствии с концепцией прорабатывается план размещения магазинов — точки основных «якорей» в одежном и обувном сегментах, местоположение продуктового и развлекательного «магнитов». Под выявленные конкретные задачи формируется пул потенциальных арендаторов.

1. Ведение переговоров и заключение сделок.

На этом этапе перед брокером стоят сразу две непростые задачи: заинтересовать арендатора и соблюсти интересы владельца торговых площадей. Успешное лавирование «между двумя огнями», проработка оптимальных условий, удобных для обеих сторон обеспечивают привлечение наиболее перспективных арендаторов, которые станут «якорями» торгового центра, а также именно тех магазинов, которые дадут при взаимодействии с «якорями» мощный синергетический эффект. При заключении сделок брокерские компании прорабатывают форму договора под конкретные задачи и с учетом всех оговоренных условий, обеспечивают юридическое сопровождение.

1. Последующая поддержка (по желанию).

Можно нанять профессиональную команду брокеров разово, для выведения ТЦ на рынок — от разработки концепции до заключения договоров с арендаторами. Возможен и постоянный договор, при котором компания брокеров продолжает поддерживать ТЦ и оказывать услуги брокериджа после открытия — подыскивает новых арендаторов на места съезжающих, проводит маркетинговые исследования, следит за конкурентоспособностью центра. Такой вариант сотрудничества позволяет постоянно держать руку на пульсе и улучшать эффективность ТЦ планомерно, а не время от времени, когда возникает кризисная ситуация.

Результаты успешного брокериджа

При грамотном выборе компании, оказывающей услуги брокериджа коммерческой недвижимости, владелец ТЦ получает следующее:

• успешно стартовавший на рынке ТЦ с высокой окупаемостью;
• проработанные условия взаимодействия с арендаторами;
• контакты и оценку потенциальных арендаторов для ротации;
• полную картину рынка на основе специально проведенных маркетинговых исследований, прогнозы во всех сферах деятельности;
• стратегию развития.

written by admin